Hypotéka
Hypotéka predstavuje najpopulárnejší spôsob financovania bývania. Hypotekárne úvery patria do kategórie dlhodobých s dobami splatnosti rádovo niekoľko desiatok rokov. Hlavným cieľom hypo úveru je kúpa bytu/domu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Klient zakladá nehnuteľnosť tzv. záložným právom, majú nižšie úročenie.
Hypotéky upravuje zákon o bankách č. 483/2001 Z.z. Tento zákon definuje celú oblasť hypotekárneho bankovníctva.
Všeobecne o hypotékach
Hypotekárne úvery sú dlhodobne, doby splatnosti sa pohybujú od 4 do 30 rokov. Vaša nehnuteľnosť je v počas splácania založená v prospech banky (vďaka tomu vám banka poskytne nižšie úroky). Väčšina hypoték je poskytnutá do výšky 70 % z hodnoty nehnuteľnosti (hodnotu nehnuteľnosti banka určí pomocou zazmluvnených či vlastných odhadcov).
Poznáme 3 typy hypoték:
- hypotekárny úver – klasický úver na kúpu, výstavbu alebo zmenu nehnuteľnosti
- hypoúver – aj na iné účely ako napríklad nákup vybavenia bývania, zariadenie bytu/záhrady
- americká hypotéka – úver na ľubovolný účel so založením nehnuteľnosti
Ďalej existujú špeciálne typy kombinovaná hypotéka (hypotekárny + spotrebný úver) alebo hypotéka pre mladých (nárok na štátny príspevok čím je znížená úroková sadzba o 3%).
Hypotéky sú najvýhodnejšími úvermi z hľadiska úrokovej sadzby, ktorá je pri týchto dlhodobých úveroch najnižšia.
Dôležitou súčasťou zmluvy o hypotéke by malo byť aj predčasné splatenie hypotéky. Veľa ľudí tomuto bodu nevenuje prílišnú pozornosť, no s odstupom času môžu zistiť, že práve tu spravili chybu.
Klient má poväčšine možnosť hypotéku predčasne splatiť, no niekedy si banka stanoví, kedy najskôr sa tak môže stať. Ak má klient o predčasné splatenie hypotéky záujem, musí o to banku požiadať.
Väčšina bánk si účtuje v takýchto prípadoch poplatok a len niektoré banky pri predčasnom splatení od klienta nepožadujú žiadne poplatky. Poplatok za predčasné splatenie je najčastejšie formou percenta z výšky predčasne splatenej sumy.
Banky zvyknú odpúšťať poplatky za predčasné splatenie hypotéky po skončení doby fixácie alebo pri variabilnom úroku pred jeho zmenou. Keď sa zmenia podmienky hypotéky, banka o tom klienta informuje. Ten, ak s nimi nesúhlasí, môže požiadať o predčasné splatenie hypotéky. Ak oň nepožiada, banka to berie ako akceptovanie nových podmienok. Zvyčajne banka pri takomto predčasnom splatení poplatok neúčtuje.
Čo ak klient nemá peniaze na vyplatenie hypotéky?
Tento prípad je pravdepodobne aj najreálnejší. Banka stanoví nové podmienky, s ktorými klient nesúhlasí, chce hypotéku vyplatiť, ale nemá na to prostriedky. Tu prichádza na rad prefinancovanie hypotéky. Znamená to asi toľko, že si vezme novú výhodnejšiu hypotéku a touto vyplatí hypotéku starú.
Ľudia sú mnohokrát presvedčení o tom, že ak si zoberú hypotéku z banky, budú ju tej istej banke musieť splácať po celú dobu (až 3o rokov). No ako náhle skončí fixačné obdobie, môžu ju prefinancovať hypotékou z inej banky a ďalej splácajú úver u tejto. Uzavrú tak novú hypotekárnu zmluvu za pre nich výhodnejších podmienok. Refinancovanie hypotéky a zmena banky je tak dobrou voľbou, ak nie ste spokojní s novými podmienkami, ktoré vám vaša banka ponúka.
Na čo by ste sa mali zamerať
V nasledujúcom prehľade vám vysvetlíme dôležité faktory pri voľbe hypotéky. Základom správneho rozhodnutia je porovnanie produktov podľa určitých kritérií a zvoliť správny postup pri hypotéke.
- Úroková sadzba – i keď nie je tento údaj jediný, ktorý by sme si mali všímať, je azda najdôležitejší. Od úroku sa odvíja, koľko nás nakoniec celá hypotéka bude stáť a aké vysoké budú naše mesačné splátky. Banky udávajú vo svojej ponuke len najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu, ktorú klient môže získať. Rozhodujúcou pri jej prisúdení je bonita klienta.
- Poplatky- napríklad poplatok za vedenie úveru nedosahuje výšku úrokov, no netreba naň zabúdať.
- Fixácia – veľmi dôležitý faktor. Počas doby fixácie zostáva výška úrokovej sadzby nezmenená. Čím dlhšia ale fixácia je, tým vyšší je aj úrok. Ak považujete úrokovú sadzbu za pre vás výhodnú, môžete si ju zafixovať napríklad na jeden až desať rokov.
- Mimoriadne splátky a predčasné splatenie hypotéky – ako sme už spomínali vyššie, táto časť zmluvy je veľakrát prehliadaná, ale môže byť pre klienta kľúčová.